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L’IFI, qu’est ce que c’est ?

L’ISF (impôt de solidarité sur la fortune), devenue l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) est en vigueur depuis le 1er janvier 2018 et vise les personnes dont le patrimoine, au 1er janvier de l’année civile en cours, excède un certain seuil.

Mis à jour le 31/07/2018

Contrairement à la taxe foncière ou à la taxe d’habitation, calculées automatiquement par l’administration fiscale, l’IFI est un impôt qui repose sur le système déclaratif.

Il revient donc aux contribuables concernés par l’IFI de déclarer le montant de leur patrimoine après avoir procédé à une estimation de la valeur vénale de leurs biens.

Celles et ceux dont le patrimoine dépasse 1,3 millions doivent déclarer leur IFI avec leurs revenus, en reportant le montant de leur patrimoine sur leur déclaration d’impôts dans la limite du délai légal de déclaration.

Auparavant, seuls les patrimoines situés entre 1,3 et 2,57 millions d’euros étaient mentionnés directement sur la déclaration de revenus. Au-delà, il fallait effectuer une déclaration spécifique assortie du paiement. Désormais, tous les ménages concernés sont donc appelés à déclarer leur patrimoine immobilier en même temps que leurs revenus.

Néanmoins, ceux qui ont déposé une déclaration ISF en 2017, recevront une déclaration IFI en 2018.

 

Les personnes concernées reçoivent en août leur avis d’impôt pour l’IFI.

S’il dépasse 1 000 euros, ils doivent le payer en ligne via le site www.impots.gouv.fr ou l’application mobile « Impôts Gouv » avant le 22 septembre.

Ceux qui préfèrent payer par TIP, chèque, virement (en dessous de 1 000 euros) ont jusqu’au 17 septembre (ou 15 novembre si réception de l’avis en octobre).

Les retards de déclaration génèrent des pénalités auxquelles s’ajoutent éventuellement des intérêts de retard.

 

 

Quels sont les biens imposables à l’IFI ?

L’IFI est calculé sur la valeur nette du patrimoine imposable au 1er janvier N, c’est-à-dire après déduction des dettes existant au 1er janvier  N, à condition de pouvoir les justifier. Font notamment partie des dettes déductibles celles relatives :

  • à l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers),
  • au paiement des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
  • à l’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables,
  • au paiement des travaux d’entretien effectivement supportés par le propriétaire ou supportés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire,
  • au paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière).

NB : les impositions incombant à l’occupant (ex : taxe d’habitation) ne sont pas déductibles. La part de l’impôt correspondant aux revenus des biens immobiliers (ex : revenus fonciers) n’est pas non plus déductible.

 

Seuil de l’IFI

Tous les contribuables dont le patrimoine immobilier excède le seuil de 1,3 million d’euros sont soumis à l’IFI.

A noter : L’ensemble des biens immobiliers détenus par le foyer fiscal est pris en compte.

 

Barème de l’IFI

Comme l’impôt sur le revenu, l’IFI se calcule selon un barème progressif. Ce barème est composé de tranches de valeur nette imposable et d’un taux d’imposition pour chacune de ces tranches.

En 2018, ce barème se divise de la façon suivante :

jusqu’à 800 000 euros de valeur nette taxable : 0%

entre 0,8 et 1,3 million d’euros inclus de valeur nette taxable : 0,5%

entre 1,3 et 2,57 millions d’euros inclus de valeur nette taxable : 0,7%

entre 2,57 et 5 millions d’euros inclus de valeur nette taxable : 1%

entre 5 et 10 millions d’euros inclus de valeur nette taxable : 1,25%

au-delà de 10 millions d’euros de valeur nette taxable : 1,5%.

 

Exemple de calcul de l’IFI brut pour 1,37 million d’euros de valeur nette taxable :

Jusqu’à 800 000 € : 0 €

De 800 000 € à 1,3 million € : (1,3 – 0,8) x 0,50% = 500 000 € x 0,5% = 2 500 €

De 1,3 à 1,37 million €: (1,37 – 1,3) x 0,70% = 70 000 € x 0,70% = 490 €

Montant de l’IFI brut = 2 500 € + 490 € = 2 990 €

 

Calcul de l’IFI

Une décote vient s’imputer sur le montant de l’IFI calculé selon le barème en vigueur.

Elle est applicable aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros.

La décote s’applique comme suit : 17 500 € – 1,25% de la valeur nette imposable du patrimoine.

 

Pour un patrimoine net taxable de 1,35 million d’euros au 1er janvier 2018, le calcul de la décote est le suivant :

IFI brut = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €

Décote applicable = 17 500 € – (1,35 million € x 1,25 %) = 625 €

Montant IFI = 2850 € – 625 € = 2 225 €

 

Plafonnement de l’IFI

L’impôt sur les revenus de l’année N-1 (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) ajouté à l’IFI de l’année N ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus lors de l’année N-1.

En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l’IFI.

 

IFI et résidence principale

La résidence principale fait partie intégrante du patrimoine soumis à l’IFI. Celle-ci fait néanmoins l’objet d’un abattement de 30% sur sa valeur au 1er janvier de l’année concernée par la déclaration.

 

Trois particularités à retenir :

  • Le crédit in fine:

Jusqu’à la réforme de l’ISF, un particulier qui contractait un crédit in fine pour une acquisition immobilière n’avait pas de changement sur l’assiette de son ISF car en face du nouvel actif, il affichait un passif du même montant pour le capital emprunté.

Mais pour l’IFI, ces dettes sont déductibles chaque année selon le calcul ci-dessous :

Montant de l’emprunt – Montant de l’emprunt * le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt / le nombre d’années total de l’emprunt.

 

  • La valeur des biens qui excédent 5 millions d’euros:

Si la valeur des biens immobiliers excède 5 millions d’euros, le passif est déductible. Il ne sera jamais possible de déduire plus de 80% de la valeur des biens.

 

  • Les biens en démembrement:

« Les actifs taxables à l’IFI grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété ».

Le principe :

C’est l’usufruitier qui doit payer l’IFI calculé sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier. En cas de donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit, c’est l’usufruitier qui doit payer. Il devra déclarer la valeur de l’immeuble en pleine propriété.

Exceptions :

  • Donation
  • S’il y a application d’une donation entre époux : C’est le conjoint survivant, usufruitier, qui devra déclarer à l’IFI les biens immobiliers pour leur valeur en pleine propriété.
  • S’il n’y a pas de donation entre époux : l’usufruitier devra déclarer la valeur de son usufruit à l’IFI. Le nu propriétaire devra déclarer la valeur de sa nue-propriété à l’IFI, sauf pour les décès qui serait intervenu avant le 01/07/2002.
  • Le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation et que l’acquéreur n’est pas l’une des personnes mentionnées à l’article 751 du CGI ;
  • L’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don ou legs à l’Etat, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d’utilité publique.

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